Glossar
B
- Benchmarking
-
Ist eine Methode, die Leistungsvergleiche mit genau definierten Kennzahlen ermöglicht. Dadurch ist die Durchführung von Kennzahlenvergleichen für externe und interne Objekte möglich.
- Betreiberkonzept
-
Ein Betreiberkonzept ist ein ganzheitliches Facility Management-Konzept zur Bewirtschaftung und zum Betrieb eines definierten Gebäudebestandes eines Unternehmens, das sämtliche Gebäude, Anlagen, Objekte und die damit zusammenhängenden Aktivitäten berücksichtigt.
Das Betreiberkonzept führt zu einer besseren Wirtschaftlichkeit durch Optimierung der Betriebskosten, klare Abrechnungsmodalitäten, Transparenz der Kosten und ein Kennzahlensystem, zu einer Steigerung der Qualität durch erhöhte Transparenz der Dokumentation, einheitliches, durchgängiges Dokumentensystems, Aktualität der Daten und ökonomische Informationsbereitstellung und zu einer besseren Kunden- und Nutzerbindung durch eine stärkere Kunden- und Nutzerorientierung, marktfähige Leistungspakete, Definition von Service-Level-Agreements, eindeutig benannte Partner und Zuständigkeiten sowie klare Abläufe.
Das Betreiberkonzept wird auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse des technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagements unter der Betrachtung der Querfunktionen Organisation, Kostenmanagement und Dokumentation aufgestellt.
- Betreiberprozesse
-
Im Betreiberkonzept definierte FM-Prozesse.
- BGF
-
Bruttogrundfläche (DIN 277). Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes.
- Budgetierung
-
Planung und Festlegung der jährlichen Budgets für die technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagement-Dienstleistungen.
C
- CAD
-
“Computer Aided Design“, ein herstellerspezifisches computergestütztes graphisches Zeichnungssystem zum Erstellen zwei- oder dreidimensionaler Zeichnungen. Der Kern eines CAD-Systems sind graphische Kerne auf Grundlage von geometrischen Alghorithmen. CAD-Systeme können in der Regel nur geometrische, graphische Daten verwalten.
- CAFM-System
-
Computer Aided Facilities Management-System. Ein computergestütztes Gebäudeinformationssystem zur strategischen und operativen Unterstützung aller Dienstleistungen des Gebäudemanagements rund um den Mieter (Kunde).
Der Kern eines CAFM-Systems sind gebäudebezogene prozessorientierte Auftrags- und Rechnungsstellungen auf Grundlage einer oder mehrerer Datenbanken und eines integrierten CAD-Systems.
- Controlling
-
Regelkreisprozess im Management, um ein Ergebnis zu erreichen. Ursprung im Finanzbereich. SOLL-IST-Abweichungen werden identifiziert und sind Ausgangspunkt für Maßnahmen, um SOLL zu erreichen.
- CREM
-
Corporate Real Estate Management. Betrachtung des Immobilienvermögens eines Unternehmens unter Berücksichtigung finanzwirtschaftlicher Fragenstellungen (Portfoliomanagement, Asset- Management).
D
- DIN
-
Deutsches Institut für Normung
- DIX
-
Deutscher Immobilienindex
E
- EDV
-
elektronische Datenverarbeitung
- Energieausweis
-
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.
- Energiemanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Steuerung des Energieeinsatzes unter Optimierungs- und Einsparungsaspekten.
- EnEV
-
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist eine deutsche Verordnung, die am 1. Februar 2002 in Kraft getreten ist und die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) abgelöst hat. Grundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Die erste EnEV wurde 2004 bereits durch eine EnEV-Novelle (EnEV 2004) ersetzt. Zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden war eine erneute Novelle der EnEV erforderlich, die seit dem 1.10.2007 gültig ist.
F
- Facility Management
-
Facility Management ist die ganzheitliche strategische Betrachtung, Analyse und Optimierung aller Abläufe um ein Gebäude und alle gebäudespezifischen Dienstleistungen des Unternehmens, die nicht zum Kerngeschäft gehören.
- FF
-
Funktionsfläche (DIN 277). Die FF ist die anteilige Fläche der Netto-Grundfläche zur Unterbringung zentraler betriebstechnischen Anlagen in einem Bauwerk.
- Flächenmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Verwaltung von Flächen und zur Durchführung von Flächenoptimierung bei Belegschaftsänderungen und Neu- bzw. Umbaumaßnahmen.
- FM-Dienstleistungen
-
Alle zur Aufrechterhaltung des Betriebes eines Gebäudes und andere Objekte des Unternehmens notwendigen Dienstleistungen die nicht zum Kerngeschäft gehören.
G
- Gebäudemanagement
-
Das Gebäudemanagement ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden. Es teilt sich in technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement auf.
H
- HNF
-
Hauptnutzfläche (DIN 277).
- HOAI
-
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
I
- Infrastrukturelles Gebäudemanagement
-
Die Hauptaufgabe des infrastrukturellen Gebäudemanagements ist das Erbringen und Überwachen von gebäudebezogenen Dienstleistungen wie:
- Flächenmanagement
- Leistungskontrolle
- Kommunikationsmanagement
- Umzugsmanagement
- Material-/Lagerwirtschaft
- Pflege der Außenanlagen
- Reinigungsmanagement
Konkretisiert man diese Dienstleistungen, kann es sich um:
- Reinigung
- Fahrdienst
- Postdienst
- Botenstelle
- Hausmeisterdienste
- Winterdienste
- Gärtnerdienste
- Grünpflege
- Catering
- Sicherheitsdienst
- Schlüsseldienst
- Umzüge
- Empfang
- Telefonzentrale
- Zentralarchiv
- Druckerei
handeln.
- Inspektion
-
Maßnahme zur Feststellung und Beurteilung des IST-Zustandes von Bauteilen und Betriebsmitteln der technischen Anlagen und Systeme eines Gebäudes.
- Instandhaltung
-
Maßnahme zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes von Bauteilen und Betriebsmitteln der technischen Anlagen und Systeme eines Gebäudes. Diese Maßnahmen werden nach der DIN 31051 als Wartungs-, Inspektions-, und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Eine Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen nach Gewerken ist in dem VDMA(Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbauer e.V.)-Einheitsblatt 24186 aufgeführt.
- Instandhaltungsmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Gewährleistung und Aufrechterhaltung des Betriebes der technischen und baulichen Anlagen eines Gebäudes.
- Instandsetzung
-
Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes von Bauteilen und Betriebsmitteln der technischen Anlagen und Systeme eines Gebäudes.
K
- Kaufmännisches Gebäudemanagement
-
Die Hauptaufgabe des kaufmännischen Gebäudemanagements ist die Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebs.
- Ankauf und Anmietung
- Verkauf und Vermietung
- Liegenschaftsmanagement
- Vertragsmanagement
- Kostenrechnung
- Mahnwesen
Die erforderlichen kaufmännischen Gebäudemanagement-Dienstleistungen zur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebs sind wie folgt:
- Beschaffung
- Budgetierung Nebenkostenabrechnung
- Mietverwaltung
- Controlling
- Objektbuchhaltung
- interne Leistungsverrechnung
- Vollkostenrechnung
- KF
-
Konstruktions-Grundfläche (DIN 277). Die KF ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
- Kostenmanagement
-
Ein Teilbereich des Betreiberkonzeptes ist die Definition einer verursachungsgerechten Kostenstruktur, die Festlegung der notwendigen Kennzahlen, Umlageschlüssel und Controllinggrößen, die Definition von Reports und der Schnittstellen in Abhängigkeit der optimierten Abläufe.
Ergebnisse dieses Bereiches sind: eine klare Definition von Kostenarten, Kostenstellen und Kontierung, eine transparente, verursachungsgerechte Kostenstruktur, Eindeutigkeit durch Kennzahlen und Reporting, Offenlegung aller Einsparungspotenziale durch Make-or-buy-Analysen und bessere Beurteilung der eigene Position durch Benchmarking.
- Kostenrechnung
-
Kaufmännische Dienstleistung: verursachungsgerechte Kostenzuordnung und -abrechnung der erbrachten FM-Dienstleistungen im Sinne der Vollkostenrechnung.
L
- Leistungskontrolle
-
Überwachung und Kontrolle der erbrachten FM-Dienstleistungen bzgl. Kosten und Qualität.
- Liegenschaftsmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Verwaltung der Liegenschaften des Unternehmens.
M
- Make-or-buy
-
Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der eigenen Dienstleistungserbringung im Vergleich zur externen Dienstleistung und Analyse zur Entscheidungsfindung bezüglich Einkauf externer Dienstleistung.
- Mietverwaltung
-
Kaufmännische Dienstleistung: Verwaltung der Mieten und Betreuung der Mieter
N
- Nebenkostenabrechnung
-
Kaufmännische Dienstleistung: jährliche Abrechnung der Nebenkosten.
- NF
-
Nutzfläche (DIN 277). Die NF ist die anteilige Fläche der Nettogrundfläche zur Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung. Die Nutzfläche gliedert sich in HNF und NNF.
- NGF
-
Nettogrundfläche (DIN 277). Die NGF ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
- NNF
-
Nebennutzfläche (DIN 277)
O
- Organisation
-
Für das erfolgreiche Umsetzen des Betreiberkonzeptes sowie die Durchführung ist es notwendig, die anfallenden organisatorischen Aufgaben und Abläufe zu definieren. Wichtige Bestandteile der Organisation sind die Definition der Betreiberprozesse, der Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Festlegung der notwendigen Kapazitäten und erforderliche Mitarbeiterqualifikation.
Ergebnisse dieses Teilbereiches sind: optimierte Geschäftprozesse, Transparenz der Abläufe, klar definierte Aufgabenspektren und Schnittstellen, bereichübergreifendes Denken, schlanke Organisationseinheiten, definierte Service-Levelagreements, flexible Teamstrukturen und eindeutige FM-Verantwortlichkeiten.
R
- Reinigungsmanagement
-
Aufgaben des Gebäudemanagements zur Überwachung und Steuerung der Reinigungsmaßnahmen und zur Gewährleistung der regelmäßigen Reinigung der Gebäude.
S
- Service-Level-Agreement
-
Definition von Standards für die Erbringung von Dienstleistungen ergebnis- bzw. leistungsorientiert, die in Leistungsverzeichnissen für mögliche Ausschreibungen zu Grunde gelegt werden.
- Störfallmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Verwaltung von Störmeldungen, Durchführung und Steuerung der Störfallbehebung.
T
- Technisches Gebäudemanagement
-
Die Hauptaufgabe des technischen Gebäudemanagement ist das Sicherstellen des technischen Gebäudebetriebs. Die dafür notwendigen Betreiberprozesse sind die technischen GM-Prozesse:
- Energiemanagement Ersatzbeschaffung
- Gewährleistungsmanagement
- Instandhaltungsmanagement
- Projektmanagement Bau und TGA
- Störfallmanagement Umweltmanagement
- Objektabriss
Die erforderlichen technischen GM-Dienstleistungen und einzelnen technischen GM-Aufgaben zur Sicherstellen des technischen Gebäudebetriebs sind wie folgt:
- Wartung Inspektion Instandsetzung
- Versorgung Entsorgung
- Heizungstechnik
- Lüftungstechnik Kältetechnik
- Wasser- und Abwassertechnik (Sanitärtechnik)
- MSR-Technik Gebäudetechnik
- Gebäudeautomation Elektrotechnik
- Nachrichtentechnik Sicherheitstechnik
- Förderanlagen Schließanlagen
- Bautechnik
- Netzwerk-Management
U
- Umlageschlüssel
-
Definition und Festlegung der Umlageschlüssel für nicht verursachungsgerecht zuordnungsbare Kosten. Umlegung der Kosten auf alle Mietparteien mittels eines Verrechnungsschlüssels (Nebenkostenabrechnung).
- Umweltmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zu Umweltfragen und Gewährleistung der gesetzlichen Umweltschutzauflagen.
- Umzüge
-
Infrastrukturelle Dienstleistung: Durchführung von Umzügen
- Umzugsmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Planung, Durchführung und Steuerung von Umzugsmaßnahmen.
V
- VDE
-
Verband Deutscher Elektroingenieure
- VDI
-
Verband Deutscher Ingenieure
- VDMA
-
Verband Deutscher Maschinen- und Anlagebau e.V.
- Verkauf und Vermietung
-
Aufgabe des Immobilienmanagements zur Verkauf von Grundflächen und Immobilien und Vermietung von Räumen (z.B. Büros).
- Versorgung
-
Versorgung der Gebäude mit den für den Betrieb notwendigen Medien (Gas, Strom, Fernwärme, Dampf, Wasser)
- Versorgungsmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Gewährleistung der Versorgung der Gebäude mit den für den Betrieb notwendigen Medien.
- Vertragsmanagement
-
Aufgabe des Gebäudemanagements zur Überwachung und Verwaltung aller FM-Verträge (Mietverträge, Energieversorgungsverträge, Gebäudeversicherungen, usw.)
- VF
-
Verkehrsfläche (DIN 277). Die VF ist die anteilige Fläche der Nettogrundfläche, die als Zugangsfläche zu den Räumen des Gebäudes dient.
- VOB
-
Verdingungsordnung für Bauleistungen
- Vollkostenrechnung
-
Verursachungsgerechte Kostenverrechnung im Sinne einer gesamtheitlichen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
W
- Wartung
-
Maßnahmen zur Bewahrung des Sollzustandes von Bauteilen und Betriebsmitteln der technischen Anlagen und Systeme eines Gebäudes.